Купить и сдавать квартиру в Майами

Пост обновлен 22 мая 2020 г.


Схема «купить квартиру и сдавать» всегда была самой привлекательной схемой гарантированного легального заработка. В крупных городах России она остается самой надежной и сейчас, но инвестиционная привлекательность такой схемы в последние годы крайне низка: покупка от застройщика стала чересчур рискованной, так как банкротятся даже самые именитые компании, а срок окупаемости недвижимости на вторичном рынке составляет не менее 25–30 лет.


Есть ли альтернатива покупке недвижимости в России? Да, это Майами. Здесь довольно легко найти квартиру, которая гарантированно будет сдаваться, потому что Майами — это одновременно и единственный в США круглогодичный курорт, и крупнейший деловой центр.



Доступно


Покупку недвижимости в Майами может себе позволить гражданин любой страны, накопивший $150 000–250 000.


Выбрать, купить, оформить и сдавать можно полностью удаленно, даже ни разу не приезжая.

Не сложно


Найти квартиру позволит единая база данных недвижимости штата — MLS, куда заносятся все продаваемые объекты. К этой базе есть доступ у каждого лицензированного риелтора, имеющего аккредитацию в агентстве недвижимости. Наличие такого риелтора обязательно для каждой сделки купли-продажи.


Купить, оформить и пройти все проверки можно не более чем за 3–4 недели. То есть, уже через месяц вы можете стать обладателем квартиры в Майами.


Подготовить квартиру к сдаче можно также удаленно, поручив эту задачу доверенному управляющему — человеку или компании, способному представлять ваши интересы физически на объекте.


Найти арендаторов — задача риелтора. В его компетенцию входит мониторинг рынка, публикация информации об объекте, ведение всех телефонных переговоров, показы, сбор информации о потенциальных жильцах, заполнение всех документов для проверки жильцов ассоциацией кондоминиума, что также является обязательной процедурой, оформление договора аренды и контроль всех первоначальных платежей и депозитов.


Сдавать квартиру с юридической точки зрения можно сразу же после оформления ее в собственность. С технической точки зрения может понадобиться небольшой косметический ремонт и/или генеральная уборка. Эксплуатационные расходы и ответственность квартиросъемщиков до мельчайших деталей прописываются в договоре.


Решать эксплуатационные вопросы удаленно также не сложно. Доверенный управляющий возьмет на себя все технические вопросы — от замены лампочек до представления ваших интересов в управляющей компании или на собраниях ассоциации кондоминиума.

Выгодно


При правильном подборе объекта, сдача должна приносить 6–8% годовых в валюте, что не даст ни один надежный и легальный валютный инструмент в России. Объекты на сдачу подбираются так, чтобы квартира гарантированно сдавалась круглый год. Качество жилья и инфраструктура вокруг должны быть такими, чтобы вообще не было простоев в сдаче. Обращать внимание надо на всё — состояние дома и отсутствие капитальных вложений в какие-либо коммуникации, легкость незначительного косметического ремонта, благополучность района, хорошая управляющая компания, удобное проживание с детьми, разумная оплата коммунальных услуг и отсутствие затрат на лишнюю инфраструктуру, за поддержание которой необходимо платить, но которая вряд ли будет востребована вашими жильцами, типа яхтенных причалов. Этот подход позволяет подбирать объекты с максимальным индексом дохода — ‘cap rate’.

Надежно


Это отличный ликвидный актив, который при необходимости быстро продается или становится хорошим стартовым плацдармом для ваших детей.


США надёжно защищают права всех сторон и при покупке-продаже, и при сдаче-съеме недвижимости. Риелтор США сильно отличается от российского риелтора. Американский не только занимается подбором объекта, но и гарантирует своей лицензией правильность оформления всех документов и отвечает за согласование сделки со всеми проверяющими органами. Сделка купли-продажи в обязательном порядке проводится через агентство недвижимости, которое в США называется брокерским агентством. Брокерское агентство имеет все необходимые лицензии и страховки для работы с деньгами.


Даже в случае экономического спада с самой недвижимостью ничего не случится, а спрос на съемное жилье может даже увеличиться.

Вопросы, которые у вас могут возникнуть


Насколько целесообразны инвестиции в квартиру в новостройке? Новые объекты нет смысла покупать для сдачи. Если объект еще строится, вы откладываете начало возврата инвестиций даже не до ввода дома, а до его полного заселения, так как люди не настроены снимать «шумное» жилье. Новое жилье — хорошая долгосрочная инвестиция, но это совсем другая история.


С каким качеством ремонта будет покупаемая квартира? Вполне вероятно, после покупки квартире потребуется легкий косметический ремонт — покраска стен, смена отдельных элементов сантехники, возможно, замена некоторого оборудования типа плиты или стиральной машины. Инвестиции в такой ремонт составляют не более $10 000–15 000, и при подборе объекта это должно также учитываться в расчетах.


Должна ли быть в квартире мебель? Следует ориентироваться на долгосрочную сдачу, то есть, сдачу от года и дольше, что снижает накладные расходы и повышает уровень постояльцев. Обычно для долгосрочной аренды мебель не нужна.


Что, если постояльцы решат досрочно прекратить аренду? В контракте всегда фиксируется компенсация за досрочное прекращение договора арендаторами. Обычно размер такой компенсации составляет не менее двух месяцев аренды. Чтобы наверняка получить эту компенсацию, вы можете при заезде брать 2 секьюрити депозита. Следует иметь в виду, что арендаторы ожидают зеркальной ответственности с вашей стороны — то есть, если по какой-то причине контракт разрываете вы, вы должны будете заплатить такую же компенсацию. Это также будет отражено в контракте. При этом, если контракт разрывается вами из-за того, что жильцы плохо себя ведут или не исполняют своих обязательств, никакой компенсации вы, естественно, не платите.


Что, если после покупки меня не пустят в страну или больше не дадут визу? Я слышал, что миграционные службы рассматривают наличие объекта недвижимости как риск, что человек может остаться. Мы ни разу не сталкивались со случаями, чтобы покупка недвижимости являлась каким-либо препятствием.


Даёт ли объект недвижимости какие-то преференции при получении визы мне, или членам моей семьи? Формально, никаких.


Сколько объектов недвижимости у меня может быть? Без ограничений.


Какие налоги на недвижимость я должен платить? Налог на недвижимость составляет, в среднем, 2% от кадастровой стоимости в год. Ставка зависит от конкретного района (county). Размер налога, безусловно, учитывается при расчёте доходности.


Как страховать гражданскую ответственность, если у меня постоянно живут разные люди? Депозит полностью или частично покрывает убытки. Желательно купить дополнительную страховку.


Я слышал, что там постоянно ураганы. Что, если снесет, затопит? Эти риски также можно застраховать, но изначально необходимо подбирать максимально безопасные объекты, руководствуясь официальной статистической информацией о зонах возможных подтоплений. Также следует обращать внимание на качество и безопасность дома и безопасность строений вокруг.


Какая мне нужна виза, чтобы приехать и купить? Подходит любая категория визы, при этом, многие покупают и оформляют недвижимость удаленно, не приезжая.


Как мне перевести деньги в США? Обычный перевод под контракт покупки недвижимости, который делают все крупные банки России.

Я готов, что дальше


Итак, вам понадобится доверенный управляющий и риелтор. В такой связке работаем мы — компания ‘OMN, Inc.’, владеющая ресурсом Onomnenado. com, которая будет вашим доверенным управляющим, и лицензированный риелтор крупнейшего международного брокерского агентства.


Как мы работаем:

  1. Определяется ценовой диапазон.

  2. Наш риелтор начинает подбор объектов, сравнивая стоимость с арендным спросом по конкретному району, дому и рассчитывая индекс возврата инвестиций по каждому объекту. Ведёт торги и проводит для вас демонстрацию подобранных квартир по Skype (обращаем ваше внимание, что работу риелтора в штате Флорида оплачивает только собственник квартиры; с покупателя риелтор не берёт никакой оплаты за услуги подбора квартиры и оформление сделки по покупке объектов). Реагировать надо быстро. Объекты с хорошим индексом возврата могут уйти и за 1–2 дня. На понравившуюся квартиру оформляется заявка на покупку (оффер), и квартира резервируется под депозит около $5000, размещаемый брокерским агентством продавца на специальном эскроу-счёте.

  3. В течение 10 дней квартира тщательно исследуется, проверяется состояние всех коммуникаций по квартире и дому, мы общаемся с управляющей компанией и соседями. Если мы находим причины, по которым объект вам не подходит, депозит возвращается полностью, и мы приступаем к поиску другого объекта.

  4. Наш риелтор получает подтверждение заявки на покупку и приступает к оформлению сделки и оплате.

  5. Проводится юридическая проверка объекта недвижимости и страхуется сделка.

  6. Сделка оформляется.

  7. Вы открываете счёт в банке, если он у вас ещё не открыт, чтобы принимать оплату и осуществлять все денежные операции, связанные с обслуживанием квартиры.

  8. При необходимости мы организуем косметический ремонт и решаем все вопросы, связанные с таким ремонтом, включая все необходимые разрешительные документы. При этом, мы не только сделаем всё быстро, но и не сделаем ничего лишнего. Наша задача — как можно быстрее начать сдавать ваш объект.

  9. Управляем сдачей, включая:

  • Любой мелкий ремонт и подготовку помещения к заезду

  • Обслуживание техники, инженерных систем и коммуникаций

  • Взаимодействие с управляющей компанией дома

  • Поиск жильцов и их проверку

  • Решение всех возможных вопросов с жильцами

  • Представление ваших интересов на собраниях дома



Заполните форму или напишите в WhatsApp на номер +1 (305) 904-44-25, и мы свяжемся с вами в течение 24 часов в любой день.