Снять

На первый взгляд, снять квартиру в Майами довольно просто, ведь ежедневно появляются сотни новых объектов. Сложности возникают, когда выясняется, что большинство опубликованных на рекламных площадках квартир уже сданы или проданы, а те, что остались, на самом деле, имеют более высокую цену.

Почему так происходит? От чего зависит стоимость аренды жилья в Майами? Как правильно сделать свой выбор? Как получить свой страховой депозит при выезде? На эти и многие другие вопросы мы постараемся дать ответы в этом разделе.

Заполните форму, и наши риелторы начнут поиск квартиры уже сегодня

Присоединяйтесь и приглашайте друзей в наш чат по недвижимости Флориды!

Сколько стоит арендовать квартиру в Майами?

Начнём с самого важного, что больше всего интересует будущих жильцов, — это цена аренды. Она зависит от нескольких основных параметров — время года (сезонность), удалённость от океана, класс здания, общая площадь, количество комнат, меблирована ли квартира, и количество месяцев, которые вы планируете провести в этой квартире.

Pool

В любой курортной зоне США существует такой показатель, как сезонность. Низкий сезон длится с 1 мая по 1 октября. Высокий — с 1 октября по 1 мая. Цена аренды жилья на время высокого сезона может вырасти до двух раз, поэтому, если вам в высокий сезон риелтор предлагает снять квартиру за ту же цену, которая была актуальная в низкий сезон — не раздумывая, соглашайтесь. Обычно это не значит, что квартира плохая, скорее всего, собственник не успел сдать ее раньше, либо на период низкого сезона цена была завышена.

Kitchen

Стандартная американская кухня-гостиная в квартире со стоимостью аренды от $2500 в месяц

Town

Что касается срока сдачи в аренду жилья, то чем он длиннее, тем привлекательнее будет цена, больше выбор и ниже стоимость. В США минимальный срок сдачи в аренду в обязательном порядке регулируется ассоциацией кондоминиума или коттеджного посёлка, если вы арендуете частный дом. Как правило, самый короткий срок — это 2 или 3 месяца. Более распространённый срок — 6 месяцев, а ещё более часто встречаемый — 12 месяцев. Иногда можно встретить предложения квартир в кондо, где срок аренды начинается от одного месяца и даже от недели, но это, скорее, редкость. В домах, где разрешён недельный срок пребывания, настолько высокая миграция жильцов, что на спокойную жизнь в них вряд ли стоит рассчитывать.

 

Исключения составляют дома-отели (Condo Hotels), как, например, Acqualina Ocean Residence или Beachwalk. Condo Hotels — резиденции, имеющие весь спектр услуг, свойственных отелям, как правило, high-класса, в которых можно приобретать квартиры, жить круглый год, снимать на несколько месяцев, на несколько недель или даже дней. Это особенное статусное жилье высокого комфорта, которое оставит у вас самые благоприятные впечатления.

City Yacht

Если вы приезжаете в Майами на роды на короткий срок: месяца на 3–4, то вам стоит озадачиться поиском жилья сильно заранее, достойных предложений по невысокой цене будут считанные единицы, особенно в сезон.

AdobeStock_289529341.jpeg

Приличная меблированная квартира общей площадью 70–80 квадратных метров с 1 спальней и 1 кухней-гостиной на побережье (район Hollywood или Hallandale Beach — первая линия), в среднем, в месяц обойдётся в $2300 не в сезон и в $2800 в сезон. В городке Sunny Isles Beach летом 2018 года власти ввели дополнительный налог на краткосрочную аренду, в результате чего цены на квартиры ещё подросли.

Living room

В стоимость аренды также будет включено 1 парковочное место, бассейн, клубный зал, бизнес-лобби и спортзал. Рядом с бассейном может быть большая джакузи, а рядом со спортзалом — финская сауна. Во многих приличных домах есть также консьерж-сервис, когда ресепционист или охрана принимает на передержку все заказанные жильцами через интернет-покупки и оповещает вас об их приходе телефонными звонками или смс, и valet-сервис (valet — это специальный человек, который может припарковать вашу машину, если вы торопитесь, или помочь выгрузить из машины на тележку и привезти в квартиру ваши покупки из магазина).

 

При сроке аренды до 6 месяцев, скорее всего, вам нужно будет заплатить сразу всю сумму за проживание + Секьюрити Депозит, обычно равный месячной, иногда — двухмесячной оплате аренды. Плюс расходы на электричество и интернет — в среднем, $100–150 ежемесячно. $100–150 стоит рассмотрение вашего аппликейшн для ассоциации кондоминиума. Иногда ассоциация просит перечислить еще один Секьюрити Депозит за сохранность имущества дома и придомовой территории. Оба оплаченных депозита вам, безусловно, должны вернуть, произойдёт это в день или после вашего отъезда по договорённостью с хозяином квартиры.

Yacht dock

Если вы снимаете квартиру без мебели и покупаете ее здесь самостоятельно, ассоциация попросит у вас еще отдельный чек на $750, если во время транспортировки мебели в квартиру грузчики не повредят имущество дома, то эти $750 с вашего счета просто не спишутся.

Торговаться с владельцами квартир на побережье вряд ли получится, тем более, в сезон. Понизить стоимость жилья можно, выбрав квартиру в отдалении от океана. Например, в городах Aventura или Hollywood Down Town квартира с аналогичными параметрами будет стоить уже $1900–2100 в месяц.

Kitchen with Marble Island

Какой город выбрать?

Начинать процесс поиска жилья лучше всего с выбора города. Территория Metro Miami — это вытянутая вдоль побережья полоса суши протяженностью более 50 км, на которой находятся десятки городов. Есть более крупные города, а есть совсем небольшие, например, Бэл Харбор с населением всего 3242 жителя.

 

Санни Айлс (Sunny Isles), Халландейл Бич (Hallandale), Голливуд (Hollywood), Авентура (Aventura), Форт Ладердейл (Fort Lauderdale), Бэл Харбор (Bal Harbour), Майами Бич (Miami Beach) и даже отдалённые Бока Ратон (Boca Raton) и Вест-Палм-Бич (West Palm Beach) — все эти места в просторечии называются «Майами».

 

Будет ли вам нужен пляж или широкие тенистые аллеи, готовы ли вы жить в шумном курортном городе или вам и вашей семье нужна тишина. Нужно ли, чтобы практически в каждом магазине свободно говорили по-русски, будет ли у вас машина, на которой вы доедете куда угодно, или вам нужны хорошие магазины в пешей доступности, нужны ли поблизости школы, детские сады, кружки, парки, госпитали или что-либо другое — всё это стоит принимать во внимание, выбирая город.

Мы подготовили для вас небольшой справочник по городам Metro Miami.

Как выбрать дом?

После выбора города переходим к выбору кондоминиума. Количество возможных вариантов зависит от нескольких факторов — расположение дома, удаленность от океана, срок, на который вы приезжаете и ценовая категория дома.

В США минимальный срок сдачи в аренду квартир в обязательном порядке регулируется ассоциацией кондоминиума или коттеджного посёлка, если вы арендуете частный дом. То есть, чем длиннее срок вашего пребывания, тем больше будет выбор и привлекательнее цена.

Специалисты проекта «Ономненадо» составили собственные рейтинги кондоминиумов, которые комплексно оценивают дом в зависимости от целей. Например, насколько дом подходит тем, кто приезжает в Майами на несколько месяцев и планирует родить здесь ребенка, что, в частности, предполагает, что в доме разрешена краткосрочная аренда (под краткосрочной арендой в Майами понимается любая аренда сроком до 6 месяцев).

Узнать, в каком доме лучше всего снимать квартиру, поможет наш справочник по домам.

Нужен ли лицензированный риелтор?

Только аккредитованный риелтор, имеющий действующую и постоянно подтверждаемую лицензию, обладает всеми необходимыми знаниями для правильного оформления документов и имеет доступ к единой базе данных всей недвижимости штата — MLS, в которой содержатся самые свежие предложения по аренде и продаже квартир, частных домов и таунхаусов. И только такой риелтор вправе заключать с клиентами договора от имени агентства недвижимости, которое правильно называется брокерским агентством и имеет все необходимые лицензии и страховки для работы с деньгами. В частности, только брокерское агентство имеет законное право хранить ваш Секьюрити Депозит, причем хранить его на беспроцентном счете.

Фактически, лицензированный риелтор является штатным сотрудником агентства. Риелторами в США могут работать только граждане или постоянные резиденты страны. Перед выдачей риелтору лицензии Департамент бизнеса и профессионального регулирования штата Флорида (сокращённо DBPR) обязательно проверит его на криминал и сделает drug test. Серьёзные брокерские агентства стараются свести свои репутационных риски к минимуму, ведь если недобросовестный риелтор лишится лицензии (а в Америке это запросто), то тень от этого события упадёт на всю компанию.

Риелтор и брокерское агентство — залог правильного и законного оформления сделки. Ниже подробно описан процесс поиска и аренды жилья, прочтя который, вы поймёте, почему не имеет особого смысла пытаться самостоятельно арендовать квартиру, таунхаус или дом.

Как происходит процесс поиска и заключение договора на аренду жилья?

После того, как вы отправили заявку риелтору (в этой ситуации он выступает «тенант-агентом», то есть представляет именно ваши интересы, а не интересы собственников квартир), риелтор осуществляет выборку в базе MLS в соответствии с указанными в заявке критериями и настраивает рассылку предложений (они называются лотами) на вашу электронную почту. Эта рассылка является персональной, и после заключения контракта вас от неё отключат.

В течение некоторого времени вы отсматриваете присылаемые варианты, выбираете штук 8–10 и отправляете их вашему риелтору. Риелтор обзванивает представителей собственников квартир и уточняет стоимость аренды на срок вашего пребывания и свободны ли выбранные квартиры на нужные вам даты, в результате чего остаётся порядка 3–4 квартир, из которых вам очень быстро нужно будет сделать выбор, иначе квартиры могут быть сданы, и отсмотр лотов придется начинать заново.

Далее следует физический осмотр квартиры, и если вы снимаете квартиру удаленно, риелтор будет вашими глазами :-) Риелтор тщательно осмотрит саму квартиру и дом и пришлет вам видео, рассказывающее о квартире в деталях. 

Когда квартира выбрана — риелтор готовит Offer (предложение), которое направляет представителю собственника. Если предложение принимается, собственник ставит свою подпись, квартира резервируется и после этого начинается процесс заключения сделки.

Вы предоставляете риелтору информацию обо всех членах семьи, кто будет проживать вместе с вами. Для взрослых членов семьи — это сканы загранпаспортов с отметками действующих американских виз. Вместо сканирования часто бывает достаточно просто фотографий хорошего качества, сделанных на камеру обычного смартфона. Для детей младше 21 года нужны только даты рождения, фамилия и имя, записанные по-английски так, как они указаны в их загранпаспортах.



После этого вам пришлют реквизиты для перевода Секьюрити Депозита, обычно равному стоимости одного месяца проживания. Деньги переводятся на счет брокера того агента, который выступает со стороны арендодателя. После перечисления оплаты вам пришлют “Escrow Letter” — расписку от брокера, что деньги получены.

Сразу после этого ваш агент подаёт документы в ассоциацию кондоминиума (приложив чек или Money Order в счёт оплаты за рассмотрение аппликейшн для ассоциации, обычно это $100 или 150 на семью). Рассмотрение и проверка будущих жильцов занимает от 5 до 30 дней, поэтому процесс поиска жилья нужно начинать месяца за 1,5 до планируемой даты прилёта.

Не скрывайте от риелтора информацию о ваших нарушениях законов в родной стране, а тем более, в США, если таковые у вас имели место быть. Представители ассоциации кондоминиума отправят ваши анкеты в специальную фирму, которая имеет доступ ко всем Crime базам в мире, и любая информация криминального характера станет им доступна в считанные дни.

На следующем этапе тенант-агент готовит договор аренды, который также подписывается обеими сторонами. Подписание договора осуществляется посредством электронной почты, где фактическим подтверждением того, что вы это вы, является ваш e-mail.

Крупные агентства используют инструмент “E-sign” — вам приходит ссылка на ресурс, где вы знакомитесь с контрактом и подписываете его полностью в электронной форме. Сам контракт имеет объём порядка 20 страниц. Если тяжело читать с экрана, контракт можно распечатать, но далее вам нужно будет подписать контракт в электронной версии, поставив свои инициалы на каждой странице.

За несколько дней до начала аренды или в день её начала вам нужно жильё оплатить. Как мы уже говорили, в случае аренды на любой срок до 6 месяцев, это будет 100% оплата всего срока проживания.

Не стоит переживать по поводу того, что у вас нет счёта в американском банке. Если у вас на руках наличные, их можно превратить в Money Order, который оформляется даже в обычном супермаркете. Кстати, после заезда в квартиру вы можете спокойно открыть счёт в большинстве американских банков. Не забудьте взять с собой контракт аренды, паспорт и водительское удостоверение вашей страны (в банке при открытии счета нужно предъявить два документа, удостоверяющих личность). Некоторые банки, как, например, Chase, могут попросить подтвердить этот адрес полученными на него двумя официальными письмами — как то счетом за свет, мобильную связь, или выпиской другого банка, что, надо сказать, не так быстро получить. Для открытия счета в таких банках лучше сначала получить местные водительские права или удостоверение личности (ID) — в офисе DMV, где выдают права или ID, подтвердить адрес можно контрактом на аренду и парой простых писем, даже рекламных. И права, и ID может получить любой человек — для этого не надо быть резидентом США. Пошлина за оформление прав или ID составляет порядка $50.

Вы приезжаете в квартиру, где вас встречают представитель собственника и ваш риелтор, и принимаете жилье. Следует проверить работоспособность всей техники и сделать фотографии царапин, сколов и повреждений стен, зеркал, сантехники и мебели, если таковые будут. Фотографиями вы обменяетесь в электронном виде и с представителем собственника, и с вашим риелтором, что зафиксирует их дату и будет подтверждением, что эти повреждения нанесли не вы. После этого вам выдадут ключи от квартиры и почтового ящика и объяснят, как оформить доступ к паркингу и к придомовой территории.

Снимая жилье в США, собственника этого жилья вы можете и не увидеть. У вас, безусловно, будут его контакты на случай крайней необходимости (emergency). Если что-то случается с квартирой (затопили или шумят соседи), то эти вопросы решает, соответственно, управляющая компания дома или полиция, но хозяина квартиры также нужно обязательно ставить в известность. Приходящую на имя хозяина почту складывайте в ящичек, она ему может пригодиться. Пару раз в год хозяин может попросить вас об услуге переслать ему важную почту, соглашаться или нет — это ваше право, если отправление будет срочным, обязательно скажите, чтобы вам его стоимость компенсировали.

Внутрь почтового ящика наклейте бумажку с вашей фамилией и именем, так как вам наверняка будет приходить корреспонденция — например, счета из госпиталя и от педиатров, флоридские водительские права или местные банковские карты. Без такой наклейки многие почтальоны отказываются доставлять письма на любую фамилию, отличную от имеющейся у них фамилии собственника квартиры.

Как при выезде получить обратно все депозиты?

Для получения Секьюрити Ассошиэйшн Депозита вам нужно за две недели до даты выезда зайти в офис управляющей компании и заказать чек. Как правило, депозит возвращается на ваш счёт за день до отъезда.

 

Что касается основного Секьюрити Депозита, то по закону у собственника есть 30 календарных дней на возврат, но этот срок, равно как и способ возврата денег, можно отдельно обговорить при заселении.

 

Вот такая процедура съема квартиры в Майами.

Может ли Onomnenado.com помочь найти хорошую квартиру?

Да. Обратитесь к нам, и наш лицензированный риелтор найдёт и оформит для вас именно ту квартиру, которая будет удовлетворять всем параметрам вашего запроса — цена, срок аренды, месторасположение, близость к важным для вас объектам: например, офису доктора, госпиталю, магазинам, океану, детскому садику, летнему лагерю, языковым кружкам, паркам и детским площадкам. 

 

Наши риелторы используют единую базу данных всей недвижимости штата Флорида MLS и имеют многолетний опыт работы с недвижимостью Майами. Для нас окончанием процесса поиска является удовлетворенность клиента, а не сам факт нахождения для вас жилья. Мы очень хорошо понимаем потребности наших клиентов и в том числе отлично понимаем, например, потребности и пожелания будущих мам. 

Заполните форму, чтобы подобрать квартиру, или напишите в WhatsApp на номер +1 (305) 904-44-25.

Мы свяжемся с вами в течение 24 часов в любой день, даже 31 декабря.

Подпишитесь и следите за нашими новостями на страницах проекта: